जमिनीची नोंदणी (Registry) कशी करायची ? असा प्रश्न अनेकांचा पडतो. ही पोस्ट त्या सर्व लोकांसाठीच आहे. तुम्हाला जमीन विकायची असेल किंवा विकत घ्यायची असेल तर नोंदणी कशी करायची ? यासोबतच हेही समजून घेऊ की नोंदणी करण्यासाठी कोणते कागदपत्रे आवश्यक आहेत, कोणते कागदपत्र सोबत ठेवणे बंधनकारक आहे. जमीन खरेदी किंवा विक्री करण्यापूर्वी खूप काळजी घ्यावी लागते, अन्यथा तुमची फसवणूक देखील होऊ शकते…
बहुतांश लोकांना जमिनीची नोंदणी करण्याबाबात माहिती नसते. प्रामुख्याने यामध्ये पहिल्यांदा जमीन खरेदी – विक्री करणारे असतात .रजिस्ट्रीसाठी कोणती कागदपत्रे गरजेचे आहेत ?रजिस्ट्रीची प्रक्रिया कशी असते ? रजिस्ट्री करताना कोणत्या गोष्टी लक्षात ठेवल्या पाहिजेत, आपण येथे सर्व गोष्टी पाहणार आहोत. त्यामुळे शेत, प्लॉट किंवा घराची नोंदणी कशी केली जाते हे जाणून घेण्यासाठी ही पोस्ट नक्की वाचा…
जमिनीची रजिस्ट्री करण्यापूर्वी या गोष्टी नक्की तपासा :-
अनेक वेळा आपण जमीन किंवा प्लॉट खरेदी करत असताना घाई घाईत काही गोष्टी तपासत नाही किंवा या गोष्टींचा विसर पडतो. अशा परिस्थितीत ती जमीन विकत घेऊनही ती मिळवण्यासाठी आयुष्यभर न्यायालयाच्या फेऱ्या माराव्या लागतात, बरेच दिवस कोर्ट कचेऱ्या करत बसाव लागतं. अशी समस्या टाळण्यासाठी, येथे नमूद केलेले कागदपत्रे नक्की तपासून त्याची खात्री करा. कारण अशा व्यवहारांमध्ये विशेष सावधगिरी बाळगणे अत्यंत आवश्यक आहे.
चेक 1 – कोणत्याही जमिनीची रजिस्ट्री करण्यापूर्वी जमीन विकणाऱ्या व्यक्तीची सखोल माहिती घ्यावी. नंतर सदर जमीनिची किती वेळा खरेदी – वेळा विक्री झाली आहे, याचीही पडताळणी करायला हवी…
चेक 2 – तुम्हाला जमीन विकणाऱ्या व्यक्तीबद्दल खात्री करून घ्या की, तो या जमिनीचा मालक आहे का ? नसल्यास, मालकाने दिलेले मुखत्यारपत्र म्हणजेच पॉवर ऑफ अटोर्नी लेटर आहे की नाही हे तपासा..
चेक 3 – जर तुम्ही शेतीसाठी कोणतीही जमीन खरेदी करत असाल, तर तुम्ही त्याचा सर्व्हे नंबर किंवा इतर डिटेल्स घ्या आणि राज्य सरकारच्या वेब पोर्टलला भेट देऊन तो डेटा व्हेरीफाय करून घ्या. https://bhulekh.mahabhumi.gov.in/
चेक 4 – जर तुम्ही प्लॉटसाठी कोणतीही शेतजमीन खरेदी करत असाल, तर त्या जमिनीवर प्लॉट किंवा घर बांधण्याची परवानगी मिळाली आहे का ? जर तुम्ही औद्योगिक क्षेत्रासाठी जमीन खरेदी करत असाल तर त्यासाठी परवानगी दिली आहे की नाही किंवा मिळू शकते की नाही ? हे तपासावे.
चेक 5 – तुम्हाला दिलेल्या नकाशात दाखवलेली जमीन आणि तुम्हाला दिलेला नकाशा संबंधित muncipal corporation ने बनवला आहे कि नाही याची सत्यता पडताळून पहावी. त्याला ट्रान्सफर अँड कंट्री डिपार्टमेंटची परवानगी मिळाली आहे की नाही हेही तपासावे.
जमीन नोंदणी (Registry) नियम 2021 काय आहे ?
पूर्वी नोंदणी दरम्यान योग्य शहानिशा न करता अनेक व्यवहार केले जात होते, अनेक प्रकरणात एकच भूखंड तीन-तीन जणांना विकून त्यांना आर्थिक गंडा घालण्यात येत, हि प्रकरणे अनेक दिवस प्रलंबित राहत. अशा फसवणुकीला आळा घालण्यासाठी आणि जमिनीच्या खरेदी-विक्रीतील फसवणुकीपासून सामान्य लोकांचे संरक्षण करण्यासाठी जमीन रजिस्ट्रीचे नियम करण्यात आले आहेत. यापैकी काही प्रमुख नियम खालीलप्रमाणे आहेत :-
जमिनीच्या प्रमाणित नकाशाशिवाय जमिनीची नोंदणी करणे शक्य होणार नाही.
जमीन विकताना, जमीन विकणाऱ्या व्यक्तीला त्याच्या हाताच्या सर्व बोटांचे ठसे द्यावे लागतात.
जो व्यक्ती जमीन विकत आहे, त्याने जमीन खरेदी करताना नोंदणी साठी सादर केलेल्या कागदपत्रांमध्ये योग्य नाव, पतीचे किंवा मुलाचे नाव आणि त्याचा कायमचा पत्ता असणे आवश्यक आहे.
पॉवर ऑफ ॲटर्नीच्या बाबतीत आता या पत्रासोबत रहिवासी प्रमाणपत्र जोडणे बंधनकारक आहे.
वेगवेगळ्या राज्यांसाठी जमीनरजिस्ट्रीचे नियम वेगळे असू शकतात. त्यात वेळोवेळी बदलही केला जाऊ शकतो, जो जमीन खरेदीदार आणि विक्रेता दोघांसाठी बंधनकारक आहे.
जमिनीची नोंदणी कशी करायची ? शेत, प्लॉट किंवा घराची रजिस्ट्री कशी केली जाते ?
नोंदणीपूर्वी लागणारे आवश्यक चेक पॉइंट्स वर नमूद केले आहेत. तुम्ही त्या सर्व गोष्टी योग्यरीत्या तपासल्या असतील तर तुम्ही तुमच्या जमिनीची नोंदणी करून घेऊ शकता. आता जाणून घेऊया शेत, प्लॉट किंवा घराची रजिस्ट्री कशी होते ? त्यासाठी कोणत्या गोष्टी कराव्या लागतील…
1. जमीन नोंदणीसाठी आवश्यक कागदपत्रे सोबत ठेवा:-
सर्व प्रथम जमिनीच्या रजिस्ट्रीसाठी आवश्यक सर्व कागदपत्रे सोबत ठेवावीत. त्यामुळे रजिस्ट्री करताना कुठल्याही प्रकारची अडचण येणार नाही. पुढे नमूद केलेला दस्तऐवज / कागदपत्र जमीन खरेदीदार आणि विक्रेता दोघांसाठी आहे. यामध्ये जमीन खरेदी करणार्‍याला आणि जमीन विकणार्‍याला स्वतंत्र कागदपत्रे ठेवावी लागणार आहेत.
ओळखपत्र – हे जमीन विकणाऱ्या आणि खरेदी करणाऱ्या दोघांनाही लागू आहे. उदा. आधार कार्ड.
NOC – ना हरकत प्रमाणपत्र – जर जमिनीवर कर्ज घेतले असेल तर अशा वेळी बँकेची NOC आवश्यक आहे.
खसरा B1 ची एक प्रत.
जनरल पॉवर ऑफ ॲटर्नी – जर जमीन मालक स्वत: उपस्थित नसेल, तर जमीन विकणाऱ्या व्यक्तीकडे पॉवर ऑफ ॲटर्नी लेटर असणे आवश्यक आहे.
मालमत्ता कराशी संबंधित नवीन पावत्या असाव्यात.
बँक चेक – जमीन खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीने बँक चेक ठेवणे आवश्यक आहे. कारण त्याचा तपशील स्टॅम्पमध्ये दिलेला असतो.
2. तुमच्या नोंदणी कार्यालयात स्टॅम्प ड्युटी पेपर्स बनवा
सर्व कागदपत्रे तयार झाल्यानंतर, सर्व प्रथम आपण रजिस्ट्री करण्यासाठी आपल्या रजिस्ट्री कार्यालयात जा. तेथे तुम्हाला अनेक वकील आणि रजिस्ट्रार सापडतील. त्यांचे काम जमिनीच्या रजिस्ट्रीसाठी स्टेम्प ड्युटी पेपर बनवणे आणि तुम्हाला रजिस्ट्रीमध्ये मदत करणे हे आहे. यासाठी तुम्हाला त्यांना ठराविक रक्कम त्यांची फी म्हणून द्यावी लागेल.
त्यांच्याशी व्यवस्थित बोलून तुमच्या जमिनीच्या रजिस्ट्रीचे काम त्यांना द्या. त्यानंतर ते जमीन विकणारा आणि जमीन खरेदी करणारा दोघांकडून सर्व आवश्यक कागदपत्रांची मागणी करतील. कागदपत्रानुसार ते रजिस्ट्री पेपर तयार करतील. यासाठी तुम्हाला स्टॅम्प पेपर खरेदी करावा लागेल. हे खूप सोपे आहे आणि ऑनलाइन खरेदी केले जाऊ शकते.
यामध्ये रजिस्ट्री करणारी व्यक्तीही तुम्हाला मदत करेल. तुम्हाला फक्त त्यांना जमिनीच्या सरकारी दराप्रमाणे मुद्रांक शुल्काचे म्हणजे स्टेम्प ड्युटी चे पैसे द्यावे लागतील. तुम्ही तुमच्या जमिनीचे सरकारी दर देखील स्वतः तपासू शकता. https://igrmaharashtra.gov.in/eASR/frmMap.aspx
3 . सब-रजिस्टार कार्यालयात उपस्थित असणे आवश्यक आहे.
तुमचा रजिस्ट्री पेपर पूर्णपणे तयार झाल्यावर तो सब रजिस्ट्रारच्या कार्यालयात सादर केला जाईल. यानंतर तुम्हाला टोकन नंबर मिळेल. याद्वारे तुमचा नंबर किती लोकांनंतर येईल हे तुम्हाला कळेल. तुमचा नंबर आल्यावर तुम्हाला बोलवले जाईल. यानंतर सब रजिस्ट्रारकडून काही प्रश्न विचारले जातील.
उदाहरणार्थ, तुम्ही जमीन विकणाऱ्या व्यक्तीला विचारले जाऊ शकते कि, तुम्ही जमीन विकत आहात का ? तर जमीन घेत असलेल्या व्यक्तीला – तुम्ही जमीन खरेदी करत आहात का ? यासोबतच जमीन विकणाऱ्या व्यक्तीला पैसे मिळाले आहेत का ? अशा प्रकारचे व्यवहाराविषयी काही प्रश्न विचारले जाऊ शकतात.
कागदपत्र तपासून झाल्यानंतर आणि प्रश्न विचारल्यानंतर, जमीन विकणारी व्यक्ती आणि जमीन विकत घेणारी व्यक्ती या दोघांच्या सह्या घेतल्या जातील. स्वाक्षरी केल्यानंतर रजिस्ट्री प्रक्रिया पूर्ण होईल.
4. दाखल खारीज (Filing dismissed) करण्यासाठी अप्लाय करा.
जमिनीची रजिस्ट्री झाल्यानंतर तुम्हाला रजिस्ट्रीचा कागद दिला जातो. तो तुमच्याकडे व्यवस्थित ठेवा कारण हा जमिनीचा खरा कागद आहे. जमिनीची रजिस्ट्री झाल्यानंतर, फाईल डिसमिस करण्यासाठी अर्ज करावा लागतो. लक्षात घ्या की, हे खूप महत्वाचे आहे. जर तुमची दाखल खारीज केली गेली नाही तर ती जमीन तुमच्या ताब्यात येत नाही.
यापूर्वी ऑफलाइन अर्ज करावा लागत होता, मात्र आता ही प्रक्रिया ऑनलाइन ही करण्यात आली आहे. तुम्ही तुमच्या महसूल विभागाच्या वेबसाइटवरून यासाठी अर्ज करू शकता…
दाखल खारीज करण्यासाठी अर्ज केल्यानंतर, महसूल विभागाचे कर्मचारी तुमच्या जमिनीची पडताळणी करतात, त्यानंतर दाखल खारीज केली जाते. त्यानंतर तुमच्या नावावर पावती दिली जाते, त्यानंतर तुम्ही तुमच्या जमिनीत हव ते करू शकता. उदा. घर बांधण्यासारखे कोणतेही काम करून घेऊ शकता..
या गोष्टी लक्षात ठेवा –
रजिस्ट्रीचे काम पूर्ण झाल्यानंतर, जमिनीच्या नोंदी बदलणे देखील खूप महत्वाचे आहे. जसे की, ऑनलाइन भुलेख आणि जमिनीच्या नकाशाच्या नोंदींमध्ये आपले नाव समाविष्ट करणे. यासाठी शासनाकडून सुविधा उपलब्ध करून देण्यात आल्या आहेत. तुम्हीही हे काम गांभीर्याने घ्यायला हवे.